中信建投研报称，2月25日上海出台楼市新政，本次上海楼市新政聚焦消除限制性措施，大幅降低非沪籍外环内购买住房门槛，同时上调公积金贷款额度。此举一方面扩大了外环内的购房群体，另一方面降低房贷成本，叠加此前上海三区收储二手房举措，政策组合拳有利于基本面和预期双重改善，预期改善带来的正面效果以及后续稳预期、稳投资的政策值得期待。今年以来核心城市二手房成交量价有所改善，其中上海连续5周挂牌价指数环比上升，本次楼市新政有望巩固上海稳定态势。
全文如下中信建投：上海出台楼市政策组合拳，基本面和政策预期迎来双改善
2月25日上海出台楼市新政，本次上海楼市新政聚焦消除限制性措施，大幅降低非沪籍外环内购买住房门槛，同时上调公积金贷款额度。此举一方面扩大了外环内的购房群体，另一方面降低房贷成本，叠加此前上海三区收储二手房举措，政策组合拳有利于基本面和预期双重改善，预期改善带来的正面效果以及后续稳预期、稳投资的政策值得期待。今年以来核心城市二手房成交量价有所改善，其中上海连续5周挂牌价指数环比上升，本次楼市新政有望巩固上海稳定态势。
2月25日，上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，内容包括进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策。
本次新政聚焦消除限制性政策，非沪籍居民购房门槛大幅降低。上海本次楼市新政主要体现在限购调整、公积金优化、完善房产税等三个方面。限购方面，非沪籍居民购买外环内住房社保要求从3年改为1年，且3年以上社保可以在外环内增购1套；持有《上海居住证》满5年在全市内限购1套，无需社保。公积金方面重点在于家庭首套公积金贷款额度从160万元提高至240万元，叠加多孩以及购买绿色建筑最高可以上浮35%。房产税方面，沪籍家庭成年子女购买唯一住房的可暂免房产税。本次新政调整大幅降低非沪籍居民购房门槛，支持非沪籍居民刚性需求，叠加3年社保增购1套政策，兼顾了改善性住房需求。配合公积金贷款额度上调政策，可有效降低房贷利息负担，按30年房贷计算，提高80万公积金额度每年可减少2300元房贷负担。
政策组合拳有利于基本面和预期双重改善，预期改善带来的正面效果值得期待。本次上海楼市政策组合拳一方面扩大了外环内的购房群体，另一方面降低房贷成本，有望提高楼市销售动能。叠加此前上海三区收储二手房举措，政策组合拳预计将促进楼市置换链条，有助于促进上海外环内低总价的住房价格率先企稳以及新房库存去化。年初《求是》刊发《改善和稳定房地产市场预期》一文后，市场对房地产支持性政策预期有所好转，本次上海率先出台新政，后续稳预期、稳投资相关政策仍值得期待。
2026 年以来核心城市尤其是上海初现企稳迹象，新政有望巩固稳定态势。今年以来二手房成交量在高基数下基本持平，重点13城今年至今（1.1-2.24）二手房成交面积1261万方，同比下降1%，降幅较去年四季度收窄27个百分点。价格方面，根据冰山指数，百城二手房挂牌价指数连续9周环比降幅收窄，一线城市已率先企稳，其中上海连续5周挂牌价指数环比上升，本次楼市新政有望巩固上海稳定态势。
重申看好地产板块整体表现，建议投资者积极关注基本面和政策预期双改善。我们看好优质商业地产公司以及布局核心城市的开发商及物业公司。
房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。
物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。
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